Vergunningvrij bouwen: wat mag zonder vergunning?

Vergunningvrij bouwen is mogelijk voor veel kleinere uitbreidingen, zoals een uitbouw aan de achterkant of een dakkapel op het achterdakvlak. Sinds de Omgevingswet op 1 januari 2024 is ingegaan, zijn de regels wel anders georganiseerd. Dit is wat u moet weten voordat u begint.

1. Wat er sinds 2024 is veranderd

Onder de Omgevingswet staan de landelijke regels voor vergunningvrij bouwen in het Besluit bouwwerken leefomgeving, het Bbl. Daarnaast heeft elke gemeente een omgevingsplan, en daarin kan de gemeente aanvullende regels opnemen of van de landelijke lijn afwijken.

Dat betekent dat het antwoord op de vraag of iets vergunningvrij is, steeds vaker per adres verschilt. Wat in Heemstede mag, hoeft in Zaanstad niet op dezelfde manier te gelden. Daarom raden wij altijd aan om het per adres te controleren in het Omgevingsloket, in plaats van te vertrouwen op een algemene vuistregel.

2. Het achtererfgebied

Het meeste vergunningvrije bouwen gebeurt in het achtererfgebied: het deel van het erf achter de achtergevel, op enige afstand van de weg en het openbaar toegankelijk gebied. Daar mag u onder voorwaarden een uitbouw, aanbouw, schuur of overkapping plaatsen zonder omgevingsvergunning.

Voor een uitbouw aan de achtergevel geldt in de landelijke regels een maximale diepte van vier meter, en er zijn grenzen aan de hoogte en aan het deel van het erf dat bebouwd mag worden. Dichter bij de erfgrens gelden strengere hoogtes. Liggen er bijzondere omstandigheden, zoals een hoekwoning, dan wordt het al snel ingewikkelder.

• Alleen in het achtererfgebied
• Uitbouw tot vier meter diep, met hoogtegrenzen
• Grens aan het bebouwde deel van het erf
• Strengere regels dicht bij de erfgrens

3. Waar vergunningvrij ophoudt

Bij een rijksmonument, een gemeentelijk monument of in een beschermd stads- of dorpsgezicht gelden andere regels. Wat elders vergunningvrij is, is daar vaak vergunningplichtig. In onze regio speelt dat bijvoorbeeld in historische kernen en in delen van Haarlem, Bloemendaal en Spaarndam.

Ook als de bouw zelf vergunningvrij is, moet het bouwwerk voldoen aan de technische eisen uit het Bbl. Denk aan constructieve veiligheid, brandveiligheid en isolatie. Vergunningvrij betekent dus niet regelvrij.

4. Meldingen en de constructie

Voor een aantal verbouwingen geldt geen vergunningplicht maar wel een meldingsplicht. Gaat u bij de verbouwing de draagconstructie veranderen, bijvoorbeeld door een draagmuur te verwijderen of de achtergevel te doorbreken, dan kan het nodig zijn om dat vooraf bij de gemeente te melden, met de constructieberekening erbij.

Wat in uw situatie nodig is, hangt af van het werk en van de gemeente. Wij zoeken dat bij elk project uit en regelen de melding of aanvraag als onderdeel van de voorbereiding, zodat u er niet zelf achteraan hoeft.

5. Burenrecht blijft gelden

Het Burgerlijk Wetboek staat los van de Omgevingswet. Ramen of balkons binnen twee meter van de erfgrens die uitzicht geven op het erf van de buren, mogen alleen met hun toestemming. En regenwater van uw dak mag niet op hun erf lopen.

Ook als u geen vergunning nodig heeft, is een gesprek met de buren verstandig. Zij hebben geen inspraakprocedure, en juist daardoor komt een bezwaar soms pas als de fundering er al ligt.

6. Vooroverleg en zekerheid vooraf

Twijfelt u of uw plan vergunningvrij is, dan kunt u in het Omgevingsloket een vergunningcheck doen en bij veel gemeenten een vooroverleg aanvragen. De check geeft een eerste indicatie op basis van uw antwoorden; de uitkomst is zo betrouwbaar als wat u invult. Bij een twijfelgeval, zoals een hoekwoning of een erf dat aan twee kanten aan de openbare weg grenst, is een gesprek met de gemeente verstandig.

Bewaar de uitkomst van de check en de tekeningen van wat er is gebouwd. Bij verkoop van de woning vraagt de koper of de notaris er soms naar, en dan is het prettig om te kunnen laten zien dat de uitbouw volgens de regels is geplaatst. Vraag de tekeningen en de constructieberekening daarom na afloop altijd op en bewaar ze bij de papieren van uw huis.

• Vergunningcheck in het Omgevingsloket
• Vooroverleg bij twijfelgevallen
• Tekeningen en berekening bewaren
• Uitkomst vastleggen voor later

7. Ons advies

Controleer altijd via het Omgevingsloket wat voor uw adres geldt, en kijk naar het omgevingsplan van uw gemeente. Twijfelt u, vraag dan om een vooroverleg. Een uitbouw die achteraf niet vergunningvrij blijkt, kan leiden tot een handhavingsverzoek, en dat wilt u voorkomen.

Bij Brik nemen wij die controle mee in de voorbereiding. In het kennismakingsgesprek kijken wij samen naar uw plannen en de regels, en binnen drie werkdagen ontvangt u een gedetailleerde offerte.

In de praktijk hoort dit onderwerp bij uitbouw en aanbouw en dakkapellen. Daar leest u onze werkwijze en de mogelijkheden, of u vraagt direct een vrijblijvende offerte aan.

Verdiepende informatie: wanneer mag u vergunningvrij bouwen, vergunning voor een uitbouw: wanneer is die nodig, wat zeggen het omgevingsplan en welstand over uw verbouwing.